最高院指导案例：借名买房，房子到底归谁所有？

买房一直以来都是社会讨论的热点，因为房子不仅承担了居住的使用功能，其背后挂钩了教育、医疗以及能够得到的商业、交通配套设施。

然而现实生活中，因为限购政策、购房优惠等种种原因，经常有人借用他人名字购买房屋，当借名买房纠纷发生的时候，房子该判给谁？

案情介绍

案号：（2020）最高法民再328号

案由：案外人执行异议之诉

2012年12月，徐某与曾某签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐某；徐某以曾某名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用证登记在曾某名下。

曾某仅代替徐某持有房产，并不享有任何权利，未经徐某书面同意，曾某不得单方处分房产。买方即“经办人”处、协议每页右下角及尾页乙方（代持人）处签名均为“曾某”。

2013年3月，房地产公司与曾某签订《商品房现房买卖合同》，约定曾某购买案涉房屋，房屋总价款两千多万元，买方签名为“曾某”。

同日，双方签订《声明书》，约定通过房地产交易权属管理系统网签合同，双方以《声明书》与网签合同共同向房屋管理局申请办理房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾某”。《商品房现房买卖合同》《声明书》中“曾某”签名字迹均是徐某书写。

2014年4月，再审申请人作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人与大庆庆然天然气有限公司作为借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2910万元，用于补充流动资金，借款期限6个月。

2014年4月，兴业银行与曾某等签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。

2016年5月，法院作出民事判决书，判决大庆庆然天然气有限公司返还再审申请人借款本金及利息；曾某等人承担连带给付责任。判决生效后，再审申请人向法院申请强制执行。2016年10月，法院查封登记在曾某名下的案涉房屋。

后，徐某向法院提起执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。

一审法院认为，徐某与曾某借名买房事实成立。限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐某占用曾某的购房资格，曾某即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。

案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于借款合同和保证合同签订之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐某对案涉房屋享有的财产权利。

同时，一审法院认为不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，当事人有证据证明真正权利人时，可以推翻这种推定，维护事实上的真实。

本案中，《房产代持协议》及由徐某代曾某签订的《商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐某实际支付了全部购房款，在查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。

故徐某不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权，可以认定徐某作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。因此判决不准执行案涉房产。

再审申请人对判决不服，提起上诉。二审法院最终驳回上诉，维持原判。

后，再审申请人向最高人民法院申请再审。

裁判结果

最高人民法院再审期间另查明，2018年12月，区法院接收徐某与曾某合同纠纷一案起诉相关材料，徐某以其与曾某签订《房产代持协议》为由，诉称其为案涉房屋所有权人，请求判令曾某配合办理房屋过户登记手续。获得法院支持，最终房屋已过户至徐某名下。

最高人民法院认为，可以认定徐某在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某之名进行买房并支付了购房款，徐某与曾某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

关于案涉房屋过户前徐某能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。

2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。

该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

徐某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某之名另行买房，目的在于规避限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。

司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。

故徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

最终最高人民法院认定，徐某与曾某之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。

在最高院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，再审申请人在对曾某的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某的房屋，缺乏理据，不应支持。最终维持了不得执行案涉房屋的判决。

律师说法

《民法典》

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十六条

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

本案中，徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。

本案徐某借用曾某名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。

在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。

故仅依据借名买房协议，徐某并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。

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